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買賣雙方的商用博弈
回顧凌空SOHO的 前半生 ，尚未開業SOHO中國就將其10萬平方米出售給瞭攜程，在持有三年之後，凌空SOHO仍難逃被全部出清的命運，而在這背後，包括雙方的交易對價，該項買賣的交易本身，都顯現出買賣雙方在辦公物業投資上的考量與博弈。
觀點地產新媒體瞭解，SOHO中國每年賣一次資產幾乎已成慣例，2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股；2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業予攜程網；2016年7月32.22億售上海世紀廣場國華人壽保險；2017年6月35.73億售上海虹口SOHO予吉寶置業等，都是此間范例。
但步入2017年，潘石屹變賣資產的速度似乎正在加速。據觀點地產新媒體查閱，早在2016年中期業績會的時候，潘石屹就高調宣佈，將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業范圍，拿出來銷售。
到瞭2017年年初的全年業績會上，潘石屹又反口，說不賣瞭，理由是外匯管制之下出售資產回收的資金沒有更好的投資路徑， 持有境內資產好過持有人民幣 。
但僅僅過瞭三個月時間，潘石屹就違反瞭 諾言 ，將虹口SOHO以35.7億賣給瞭吉寶置業，緊隨其後還宣佈將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當中。
觀察潘石屹近幾年的出售路徑會發現，老潘賣的幾乎都是上海的資產，此次凌空SOHO出售完成後，SOHO中國在上海將隻剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個項目，總建面55.45萬平方米。
頻繁出售上海資產，是否意味著老潘不看好上海的辦公市物業租賃市場呢？
對此，SOHO中國在公告中就表示，出售事項是鑒於中國近期房地產市場發展，董事認為，從出售凌空SOHO項目將產生的預期現金流及利潤來看，建議出售事項為集團以公平值變現其於凌空SOHO項目投資收益的良機。
有意思的是，此次的交易雙方，SOHO中國可以說是賣賣賣的看空派，而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO中國認為是賣的好時機，基匯資本卻認為是買的好機會。
細數近年來基匯資本在內地的收購史，就包括聯手台中市抽化糞池太古地產收購北京三裡屯、收購瑞安旗下 翠湖天地 禦苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華發股份聯合投資開發華發新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。
而就本次買入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO項目分別錄得經審核收入（即租金收入）約7000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個月，凌空SOHO項目的未經審核租金收入約為9000萬元。
假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元，撇除資產未來可能有的增值空間和運營成本不計，按照49.44億元的買入價計算，基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。
但作為著名的世界級資產炒傢，基匯資本會否長期持有凌空SOHO項目仍然具有極大的不確定性，剛剛過去的7月份，基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數業權10億港元出售給一傢基金公司。
或許，凌空SOHO的 下半生 ，仍難逃繼續流轉的命運。
來源：觀台中包通馬桶點地產網
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